Category Archives: 不動産コラム

引き続き収益物件購入に際しての注意点についてお話して参ります。今回は「通常、当たり前に確認するはずなのに・・・」なんていうことについてお話いたします。購入物件を検討しはじめて、取引に向かっていく中で「室内の設備」につ…

収益物件購入時の注意点　越境物

引き続き収益物件購入に際しての注意点についてお話して参ります。前回の土地境界の話の続きで、今回は「越境物」についてのお話です。前回お話した土地境界確認で、すでに境界確定している場合の越境物です。建物の一部が確定した…

収益物件購入時の注意点　土地境界確認

引き続き収益物件購入に際しての細かな注意点についてお話して参ります。「土地境界確認」について基本的なことからお話いたします。購入する物件の土地と隣接地との境目がはっきりしているか？（所有者がお互いの境界を認めている…

収益物件購入時の注意点　保証会社

収益物件の購入に際してのイニシャルコスト・ランニングコストとお話して参りましたが、今回から意外と気づかない細かな注意点等をお話したいと思います。今回は保証会社についてです。最近は必ず保証会社（皆さんよく御存じとは思い…

収益物件購入時の諸費用　ランニングコスト4

今回は管理費についてです。入居者募集業務、賃貸借契約書作成業務、入出金管理、入居者管理、建物メンテナンス等々の賃貸物件運営に関する一切の業務についてです。管理会社が所有者様の代理人として、収益不動産としての建物の維持…

収益物件購入時の諸費用　ランニングコスト3

今回は機械警備に関する費用で電話回線を利用した遠隔監視についてです。何を監視するか？まずは、火災です。これは自動火災警報器（建物に設置された異常を知らせる設備）と連動して、警備会社に通報します。警報ベルが鳴ると警…

収益物件購入時の諸費用　ランニングコスト2

今回は機械警備とエレベーターメンテナンスです。まず、機械警備ですが自動火災警報器からの異常を電話回線にて受信します。また、受水槽の渇水（乾水）と満水の警報を受信します。火災も給水についても、居住者にとっては非常に重…

収益物件購入時の諸費用　ランニングコスト

引き続きランニングコストについてお話してまいります。今回は電気代、水道代、電話料金、ガス代などについてです。各貸室のこれらの利用料金は当然賃借人（入居者）が支払います。しかし、共用部分は所有者の負担部分です。廊下の…

収益物件購入時の諸費用　ランニングコスト（固定資産税）

実際運営するに当り、月々（日々）経費がかかります。これがランニングコストです。電気代・水道代・日常清掃・機会警備費用・エレベーターメンテナンス・法定点検費用・共用部分定期清掃費・電球の交換・自動ドアメンテナンス・退去…

収益物件購入時の諸費用　イニシャルコスト（登録免許税）

登録免許税のお話を申し上げます。今年平成23年4月1日から税率が予定通り1.3％（13/1000）になりました。時限立法により平成23年3月31日までが1％（10/1000）でした。また平成24年4月1日からは1.…

収益物件購入時の諸費用　イニシャルコスト

今回は今までお話した内容以外のイニシャルコストについてお話いたします。まず、登記の際、司法書士先生に支払う報酬があります。報酬額は取引額及び処理する内容によって違います。事前にご確認ください。次に抵当権設定における登…

収益物件購入時の諸費用　印紙税

今回は不動産取引の際の印紙税についてです。印紙税は、不動産取引のみならず「印紙税額一覧表」に掲げる文書に対して課される税金です。不動産取引は取引額も大きく、課税文書も多岐にわたります。契約書である不動産売買契約書…

収益物件購入時の諸費用　仲介手数料

今回は収益物件購入の際の諸費用として、仲介手数料についてお話いたします。さて、通常の取引であれば仲介業者が物件紹介から種々の段取り、調整を行い皆様は物件を購入されます。その際に仲介業者にお支払になる手数料が仲介手数料で…

収益物件購入時の諸費用　不動産取得税

前回に引き続き、今回は不動産取得税です。一般の住宅購入に際しては、ほとんどの場合が税額の軽減措置により、納税額は0円となります。しかし、収益不動産の場合は、平成24年3月31日までに取得した土地が、課税標準額を固定資…

収益物件購入時の諸費用　登録免許税

収益物件を購入する際には、様々な費用がかかります。これら諸費用は、物件価格のおよそ7％〜10％程度と言われています（物件により異なります）。では、そらら諸費用とはどんなものなのか、内訳から見ていきましょう。購入時の必…

競売物件の資料　引渡命令とその手続

引渡命令とは競売による買受不動産の債務者・所有者等の占有者に対し、競売不動産を買受人に引き渡すべきことを命ずる裁判のことです。この申立てができるのは、代金納付の日から6ヶ月以内に限られます。ただし、明渡し猶予を受ける占…

競売物件の資料　占有状況等に関する特記事項

今回は占有者について記載された特記事項についてご説明申し上げます。この欄（特記事項）に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。ここでは、注意すべき項目もしくは引渡命令が発令されない可能性についてお話いた…

競売物件の資料　第3者の賃借権

今回は占有者、入居者、賃借人等第3者の賃借権種類についてお話いたします。 ①最先の賃借権　買受人はこの第3者に対し、引き続き物件を賃貸しなければならない。　期限付きの場合も第3者は賃借権を主張できる。 ②抵当権設定後…

競売物件の資料　明渡猶予制度

競売物件購入に際しての賃借権の説明です。今回は明渡猶予制度についてお話いたします。平成16年4月1日以降の新規の賃貸借契約について適用されるものです。契約期間、競売開始前の更新・満了を問わず、競落後賃借人は競落人の…

競売物件の資料　短期賃貸借制度

前回の「短期賃貸借制度」についてお話いたします。ここでは、すべて抵当権が設定されている建物の賃貸借についてです。この制度が認められるのは、賃貸借契約の締結時期が平成16年3月31日までのものです。まず、3年を超える…

競売物件の資料　物件明細書とは（2）

前回からのつづきです。今回は「買受人が負担することとなる他人の権利」です。負担することとなる他人とは、主に賃借人です。買受人（競売により物件を購入する人）が注意すべきは、賃借人が賃貸借契約書を締結している契約者な…

競売物件の資料　物件明細書とは（１）

これから競売物件の資料の見方について、順番にお話していこうと思います。見方の次が実際の入札手続きです。少し時間がかかりますが、お付き合いください。 3点セットの「物件明細書」からです。まず「事件番号」と呼ばれる平成2…

競売物件の資料とは

前回に引き続き、競売についてお話いたします。裁判所で扱う競売物件はどんなものがあるのかというお話から。基本的にはなんでも売ります。建物が建てられない土地はもちろん、借地上の傾いた家、買受後も他人に長期間貸し続けなけ…

競売物件はどこで購入するのか

前回、不動産を競売で取得するというお話をしましたので、引き続き競売についてお話したいと思います。競売物件を購入するといっても、実際にどこでどのように購入できるのかですが、各地方の地方裁判所が競売を実施します。大阪で言い…

競売物件の競落・購入について

収益物件購入についてのお話です。通常、購入されるお客様は、不動産会社からの紹介物件をご検討されることと思います。もちろん、金融機関からの融資をご利用になる場合は当然のことです。しかし、現金で購入をお考えのお客様であ…

収益物件の賃貸保証3

前回からの続きです。優良保証会社とそうでない保証会社があります、というお話をいたしましたが、不況真っ只中の今、実際に家賃滞納者が急増しているという印象を受けます。当然、家賃滞納が増えれば、代位弁済も増えます。代位弁済…

収益物件の賃貸保証２

今回は前回お話した収益物件の賃貸保証の続きのお話です。保証を引き受ける保証会社はどこも、ほぼ同じような保証内容を提供しています。まず家賃保証。これは滞納家賃の代位弁済です。弁済時期は様々ですが、家賃支払日の約１〜２…

収益物件の賃貸保証１

今回は収益物件の賃貸保証についてお話いたします。マンション経営で一番困るのが、入るはずの家賃が入らないということではないでしょうか。当然必要な経費の支払は待ってくれませんし、銀行返済も待ってはくれません。そこで賃貸…

収益物件は「利回り」を最重要視？

収益物件は「利回り」を最重要視します。もちろん正しい見方だと思います。でも、利回り計算の分子になる収入部分の予測についてはどうでしょうか。いくらの賃料で貸せるのか。皆さんお調べになるでしょう。賃料だけでいいでしょうか…

減価償却はどんな場合に適用されるのか？

建物・建物設備等が減価償却資産になります。当然、個人宅は減価償却できません。建物の減価償却方法は平成19年4月1日以降に取得した物件については、定額法で償却します。建物には法律で耐用年数が定められており、取得価額をそ…

収益物件選びのポイント：減価償却

減価償却という言葉を調べると、「定額法」「法定耐用年数」「建物減価償却」「設備減価償却」などなど難しい単語が出てきますが、減価償却とは、「建物・設備の価値が年々目減りする分（価値が減る）を経費として認めてくれる」と考…

収益物件を探す（2）区分所有投資・ワンルームマンション

前回、収益物件としての文化住宅についてお話しました。投資しやすい価格帯なのですが、運営にテクニックが必要とのお話をしましたね。次に投資しやすい物件が区分所有の収益物件です。よく新聞等の広告欄に載っているワンルームマンシ…

収益物件選びのポイント：文化住宅

今回から収益物件を探すという項目で、既にマンション、ビルをご所有のオーナー様または、これからマンション、ビル等の購入をお考えの皆様向けのお話をお届けいたします。収益物件と言いましても、文化住宅からマンション、アパート、…

維持管理業務（トラブル処理）

さて、今回は賃貸物件管理業務において、滞納督促業務と双璧をなす厄介な業務「トラブル処理」についてお話したいと思います。まず、賃貸物件管理においての「トラブル」にはどのようなものが考えられるでしょうか。以下、私の経験上のト…

維持管理業務（滞納督促）

さて、今回より維持管理業務についてお話致します。維持管理業務の中でも核となるのは、「滞納督促」業務です。管理会社の評価は、満室状態を常に維持していくのは当然のこと、滞納者を出すことなく、安定した収益をオーナー様にお届…

不動産投資におけるプロパティマネージメント（募集・代理業務）

募集・代理業務さて、今回よりプロパティマネジメント（PM）事業をそれぞれの業務別に見ていきます。まず、募集業務において我々が最も重要視しているものが近隣物件調査、いわゆるリーシングです。物件の管理状態はいいにも関わら…

不動産投資におけるプロパティマネージメントとは？

これまでは、不動産投資の魅力について述べてきましたが、今回より「プロパティマネジメント（以下PM）」についてお話していきます。不動産投資において、安定した収益を確保するためには、「プロパティマネジメント」いわゆる「物件…

カテゴリー別不動産投資の魅力

今回は、不動産投資の対象をカテゴリー別にし、特性をまとめてみました。不動産投資の魅力は利回りにあるといわれておりますが、投資対象によってもその魅力は変わってくると思います。マンション（区分所有）対象：１ルーム、ファ…

テナントリテンション（管理会社の役割）

前回からのお話で、今回は「テナントリテンション」についてお話いたします。テナントリテンションとは、現在の入居者様により良い住環境等を提供することで、入居者様の賃借期間延長化を図る考え方です。「ここに住み続けたい」と思…

不動産投資におけるインカムゲイン4

安定したインカムゲインを維持するための秘訣テナントリテンション前回、空室対策についてお話いたしましたが、今回はテナントリテンションについてお話致します。テナントリテンションの概要については、弊社の若き新入社員の岩井…

不動産投資におけるインカムゲイン3

安定したインカムゲインを維持するための秘訣さて、不動産投資の魅力のひとつインカムゲインの話は続きますが、安定したインカムゲインを確保することは不動産投資の成功につながるという格言があるぐらい（私が勝手に思っているだけで…

不動産投資におけるインカムゲイン2

今回はインカムゲインの更なる魅力に迫っていこうと思います。以下は、不動産投資におけるシミュレーションを簡素化したものです。物件概要構造鉄筋コンクリート造陸屋根　5階建築年数 15年戸数 30戸現況賃料（年間…

不動産投資におけるインカムゲイン1

今回は、不動産投資において収益の核となる「インカムゲイン」についてお話致します。「はじめに」で少し触れましたが、インカムゲインは、資産を保有することによって得られる継続的な利益です。不動産投資の場合、インカムゲインは…

不動産投資におけるキャピタルゲイン

さて、いよいよ不動産投資の魅力のひとつ「キャピタルゲイン」についてご説明いたします。「キャピタルゲイン」。なじみにくい言葉だと思われる方は「売却益」「差益」「譲渡益」といえば解りやすいかも知れません。不動産を売却した…

不動産投資の魅力（キャピタルゲインとインカムゲイン）

これまで不動産投資におけるリスクをいろいろとご説明いたしましたが、今回からどのような仕組みからリターンが発生するのかに迫っていこうと思います。どのような仕組みからリターンが発生するのか、しっかり把握していきましょう。 …

収益不動産の市況

今回は、過去10年における不動産市況をご確認いただければと思います。主観的要素が入っておりますので、あくまでご参考までにお願い致します。年代主な出来事収益不動産の動向 2003 りそなホールディング19,600億…

収益物件運営に影響のある民法改正案

賃貸借契約において、連帯保証人に賃借人の債務を連帯で保証してもらう契約は非常に一般的です。しかし、この当たり前が変ろうとしています。先般来、議論されている「民法の大改正」について、法制審議会の部会が、連帯保証人に賃借人…

収益物件の狙い目1：地域と収益物件

リスクの話ばかりしていると、少し気持ちが遠ざかりますので（といってももう少し続きますが）この辺で私が管理している物件について少しお話させていただきます。私は、現在収益物件を3棟、区分所有物件を3戸担当させていただいてお…

不動産投資のリスク7：滞納者まとめ

滞納者についてポイントを押さえてまいりましたが、これから不動産投資を行う方は、この厄介なリスクについて是非とも把握されることをお奨めいたします。家賃を払わないことに腹を立て、勝手に部屋に鍵をかけたりしてしまうと、後日と…

不動産投資のリスク6：滞納防止策

前回は、滞納者についてお話しましたが、今回は「滞納を防止する方法」をお話させていただきます。家賃は、滞納する人が100％悪いと思いますが、滞納者を生み出してしまう状況を作り出してしまった事は、オーナー側にも責任があるこ…

不動産投資のリスク5：滞納者リスク

今回は、「滞納者」についてお話させていただきます。不動産投資は、満室になれば全て予定の利回りを確保できると思ったら間違いです。この滞納者リスクですが、空室の問題以上に神経質な問題だと感じます。家賃を滞納する理由忘…

不動産投資のリスク4：流動性リスク

リスクのお話ばかりで気持ちが遠ざかるかもしれませんが、もうしばらくリスクのお話をしていきます。投資の話で絶対儲かる話はございません。投資に成功している人はリスク察知力が非常にすぐれております。これを磨くことで、より…

不動産投資のリスク3：天災によるリスク

前回は、建物の老朽化に伴うリスクの話をしましたが、今回は更に延長して、天災によるリスクについてお話させていただきます。不動産投資は、現物に投資します。現物資産ですので、火災や地震によって建物が倒壊することも考えられます…

不動産投資のリスク２：建物劣化リスク

今回から、不動産投資特有のリスクについてお話していきます。シリーズでお送りする不動産リスク、この機会に是非ともご確認ください。不動産投資特有のリスクの中に「建物劣化リスク」というものがあります。株式にしても他の金融商…

不動産投資のリスク1：市況変動リスク（金融商品共通のリスク要因）

株式や為替の変動リスクと共通する要因として、不動産価格も経済情勢や市況に大きく影響されます。たとえば、経済が上昇傾向にある中では、消費者の購買意欲も盛んになり、不動産を買いたい人も増えていきます。需要が増えれば物件価格…

不動産投資、まずはリスク分析から

ある金融商品販売員と投資経験の少ないお客様とのやりとり営業マン「今、○○銘柄に買いが殺到しています。あと少しでストップ高です！注文が入るかどうか分かりませんが、入ればラッキーです。この調子だと明日はストップ高の可能性…

はじめに（不動産投資を考えよう）

皆様は、不動産投資をご経験されたことがございますか？おそらく弊社サイトをごらんになっている大半の方はご経験があると思います。また、これから不動産投資にTRYしようとお考えの方もいらっしゃると思います。ところが、昨年…

媒介契約を結んだ後、解約に費用はかかるのか

媒介契約を結んだときは業者から依頼者に契約書を交付することが義務づけられています。契約書には契約の解除に関する事項を記載することになっていますので、業者と話し合いの上、必ず取り決めることが必要です。業者は、媒介契約と同…

媒介契約とは

不動産を売却する際に、不動産業者と売却を任せるための契約を行います。これを媒介契約と言います。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類あります。この３種類の違いを簡単に表にまとめたものが下図で…

収益物件の売却価額について