2020年4月1日より、「民法の一部を改正する法律」が施行されました。不動産の売買契約においては「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に内容が変更されたことが、最も大きな変更のポイントとなります。
契約不適合責任とは、売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合、売主が負う責任のことをいいます。
従来の瑕疵担保責任は、目的物に隠れたる瑕疵があった場合、買主が売主に対し契約の解除または損賠賠償請求のみが可能でしたが、契約不適合責任はこれに加え、修補請求や代金減額請求ができるようになりました。
不動産売買においては、次のような内容で、重要事項説明書に記載されております。
「売主は、買主に対し、引渡された対象不動産が種類または品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）であるときは、責任を負うものとし、買主は、売主に対し、次のとおり請求することができます。ただし、対象不動産土地が借地権である場合は、売主は、買主に対し、建物および借地権の契約不適合について責任を負い、土地の契約不適合について責任を負いません。
（1）買主は、売主に対し、対象不動産の修補を請求することができます。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による修補をすることができます。
（2）前号の場合において、買主が、売主に対し、相当の期間を定めて修補の催告をし、その期間内に修補をしないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。ただし、買主が売主に催告しても修補を受ける見込みがないことが明らかであるときは、催告をすることなく直ちに代金の減額を請求することができます。
（3）第1項の契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、第1号の修補請求、第2号の代金減額請求のいずれもすることはできません。
2.第1項の契約不適合が、売買契約および社会通念に照らして売主の責めに帰すことができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、損害賠償を請求することができます。
3.買主が、売主に対し、引渡完了日から2年以内に契約不適合の旨の通知をしないときは、売主は、買主に対し、前2項の責任は負いません。」
（参考資料：公益社団法人全日本不動産協会重要事項説明書）
売主が宅建業者で一般のエンドユーザーに物件を売却する場合、この内容よりも不利になる特約は無効となるため、契約不適合責任を免責とすることはできません。後々のトラブルを防止するためにも、不動産売買時には、引き渡す物件に対し、様々な角度から調査を行い、契約不適合とならないよう十分な調査をすることが、より一層重要となります。