収益物件売却を考える際、まず、所有物件がいくらで売却できるのかお考えになることでしょう。いわゆる査定です。査定には大まかに積算査定といわれる土地価額と建物価額を積算して求める方法と、収益還元法といわれる収益性から求める2通りがあります。金融機関の査定は積算査定と収益還元法による査定を両方鑑み総評価を求めているようですが、実際の市場流通価額は収益還元法に基づき取り引きされます。
この収益還元法に基づく物件価額の一つの目線は、表面利回り（賃料収入合計/売却価額）です。
その時々の市場において表面利回りのパーセンテージが変動しますので相場観を持つことは大切です。
この表面利回りに影響を及ぼす要因は、
- 地域性
- 貸室の種類（１ルームまたは３ＬＤＫ等）
- 構造
- 遵法性（建築基準法等の法規に基づいているか）
- 築年数
などがあり、金融機関の融資の可能性、物件価格帯の購入需要数、等から提示いたします。
これらの要因による表面利回りの求め方、方法によって不動産会社ごとの査定額に違いが出ます。