今回から、不動産投資特有のリスクについてお話していきます。シリーズでお送りする不動産リスク、この機会に是非ともご確認ください。
不動産投資特有のリスクの中に「建物劣化リスク」というものがあります。
株式にしても他の金融商品にしても、価格変動の要因が「劣化」であるということはあまり聞きません。
不動産投資は投資する媒体が「土地・建物」ですので、建物に関しては、年数が経てば当然劣化していきます。この劣化が原因で、物件の価値は年数が経てば自然と下がると考えるのが当然です。
たとえば、屋上から水漏れが発生したり、モルタルが剥がれてきたり、錆が発生したり、設備が故障したり……。物件を維持していくためには、修繕箇所が発生したらオーナーとして対処していかなければなりません。
比較的新しい物件を投資用物件として購入される方は、5年後、10年後の修繕費用を購入時から計画して積み立てていきましょう。
また、古い物件を購入される方は、劣化による突発的なリスクを十分念頭にいれ購入を検討してください。古い物件購入者の失敗例としてありがちなのが、高利回りの物件を購入後、修繕に多額の費用がかかってしまうケースです。
これらの修繕費用を勘案すると15％の利回りが余裕で7％以下になったということもよくある話です。他の金融商品共通語の「ハイリスク・ハイリターン」という言葉が不動産投資の中でも見事に当てはまります。
ご購入の際には、過去の修繕履歴等で確認することもお忘れなく。
そして、不動産投資ベテランの方や、修繕費用をいくらかけても気にならないお金持ちの方以外は「利回りが全て！」という考えはとりあえず一旦横に置きましょう！