前回「建ぺい率」と「容積率」についてご説明差し上げましたが、今回はその制限を違反している建築物について、例を挙げてご説明致します。
ケース１ 連棟申請の建築物
複数の住宅を連なって建築するため、その建築確認申請は１棟の建物として申請しているケースです。建築時はもちろん違反にはなっていないのですが、立て替えの際に問題となります。
２戸の連なった建物の内、片方を切り離して建て替えを行ったとします。残された建物はたいていの場合「建ぺい率」「容積率」はクリアーされていない形になります。また切り離して建て替える方も「建ぺい率」「容積率」を遵守するためには、元の床面積より大きな建物が建てられないケースがほとんどです。
ケース２ 用途変更
建築当時は車庫として申請し利用していた部分を部屋としてリフォームしたケースです。
３階建ての建物で１階の車庫部分を改装し部屋にした場合、もとの大きさが大きくなった訳ではないので、「容積率」に変化が無いように思われますが、車庫の場合その形状によっては「容積率」の緩和が受けられます。
もともと緩和を受けていた大きさが用途変更により緩和が受けれない状態となれば、「容積率」ぎりぎりの大きさの床面積を建築している建て売り物件などは必然的に「容積率」オーバーとなります。
上記の例はほんの一部です。その他単純に増築しているケースや様々な違法建築物がございます。しかし前回も申し上げましたように、すべての建築物を否定しているわけではありません。
〈ケース２〉の場合でも、現金で購入し５年後には立て替えを予定して購入するなら問題はないはずです。各自のお客様の計画とその建築物のリスクをしっかり把握することが重要だと考えます。
万が一購入を検討している物件が違法建築の場合、一度弊社までご相談ください。